涨幅收窄明显 行情内冷外热 
    2016年10月，上海房屋租赁指数为1926点，比上月上升8点，环比上涨0.41%，涨幅相比上月缩小0.35个百分点，指数涨幅连续第三个月收窄。 
    10月，上海房屋租赁市场新增需求减弱，挂牌房源供过于求加大，出租周期普遍拉长，淡季特征显现。上海房屋租赁指数办公室认为，10月，租赁市场进入传统年末淡季，部分板块成交萎缩5成以上。市场特征表现为：一、各档房源出租周期普遍拉长，以往旺季一周内就能出租的房源，目前普遍拉长至数倍以上，高端房源更甚。二、中低端需求流向轨交终点站板块及远郊板块增多，市区老工房（售后公房）的区位优势致使租金不低，不少租客选择向外搬迁，而人均1500元左右的合租房源依旧紧俏。三、房价导致涨租压力加大，但合约到期后续租行情趋淡，房东往往小幅上涨3%甚至平价续约，以避免空置。四、今年来买卖市场中增长的投资性购房房源，多数流入租赁市场，以租金贴补月供，部分板块租赁挂牌与需求比达4:1，租金议价重现。五、外来常住人口负增长月均过万，租客中合约到期不续约者增多，但流出的多为中低收入务工者，新增的多数是白领，租赁需求结构呈现变化。
 
   高端市场行情冷清 
    10月，高端市场租赁指数上涨0.37%，涨幅比上月缩小0.33个百分点。其中，一室上涨0.36%，二室上涨0.37%，三室上涨0.38%。  
    所监测的50个高端房源板块均上涨。成交集中在市中心区域，涨幅较大的如徐汇龙华、黄浦豫园、黄浦复兴公园、长宁古北，分别上涨0.54%、0.40%、0.36%、0.36%。成交案例中，此类需求以公司背景租赁为主，但成交量也出现了2-3成的下降。究其原因，外企规模收窄，外派人员减少，租金补贴标准过时，都造成了租赁需求的减少。而非市中心区域的成交则明显冷清，部分原本租房的高端租客，前期楼市行情吸引其加入购房队伍，造成租赁需求减少，如普陀武宁、闵行龙柏金汇分别上涨0.20%、0.09%。抽样显示，高端房源目前挂牌至少一个月以上才能出租，一些房源挂牌后无人看房，房东主动降价。
 
   中端租客外移郊区 
    10月，中端市场租赁指数上涨0.38%，涨幅比上月缩小一半。其中，二室上涨0.36%，三室上涨0.39%。 
    除金山、崇明外，所监测的14个行政区均上涨。郊区如宝山、浦东、青浦、闵行分别上涨0.42%、0.38%、0.34%、0.27%。区域内成交热门的板块如浦东唐镇、宝山大华、青浦徐泾、闵行浦江分别上涨0.41%、0.38%、0.27%、0.25%。成交案例中从市区搬至郊区的租客不少，在租金稍低的行情下，以地段换空间成为了中端租客的主流。调查显示，6000元左右的二室及8000元左右的三室成交较热，但由于市场整体降温，出租周期也往往在半个月到一个月之间。市区如徐汇、杨浦、静安分别上涨0.40%、0.34%、0.28%。板块中，二室租金8000元以上成为常态，不少租客无力承受而选择迁至郊区，挂牌房源中乏人问津的比比皆是。一些板块租金如静安寺、浦东花木分别上涨0.09%、0.04%，长宁动物园、闵行龙柏金汇持平。
 
   低端郊区合租较热 
    10月，低端市场租赁指数上涨0.45%，涨幅比上月缩小0.33个百分点。其中，一室上涨0.45%，二室上涨0.46%。 
    所监测的全部16 个行政区均上涨。低端市场郊区涨幅略大，如闵行、奉贤、宝山分别上涨0.49%、0.48%、0.43%。市区涨幅较大的长宁、黄浦、徐汇分别上涨0.46%、0.45%、0.41%。目前，市区低端市场内售后公房为主，且二室户租金往往在4000元以上，人均租房成本2000元让不少年轻人或低收入租客转而选择郊区。而郊区的大型动迁基地，房源供应充足，人均租房成本多在1000-1500元，需求旺盛，如浦东航头、闵行浦江、宝山罗店分别上涨0.65%、0.55%、0.43%。由于市区需求减缓，不少中介也不愿意收房包租，行情走弱，如杨浦五角场、徐汇田林、长宁仙霞分别上涨0.24%、0.21%、0.11%。 
    上海房屋租赁指数办公室认为，10月租赁市场新增挂牌及需求不平衡，租赁成交缓慢。在上海控制人口规模的大背景下，接近年终低收入务工者回流外地，势必对租赁市场供需造成影响。租金作为日常生活消费，价格触及部分租客消费能力的天花板。 
    今年的租赁淡季已经显现。但郊区租赁成交略好于市区，上海房屋租赁作为外来人口主导的市场，跟人口流向密不可分。年内租金涨幅继续收窄是大概率事件，部分长期空置的房源租金会出现降价现象。随着新政实施，市场正在步入理性发展阶段，年末或成为租客淘房换租的窗口期。（上海房屋租赁指数办公室）