近日,常州市住房保障和房产管理局公布了2013年常州房地产市场运行基本情况。2013年，常州房地产市场总体延续了2012年二季度以来温和复苏的趋势，市场成交量价平稳，没有出现大起大落，房地产市场继续保持平稳健康发展的态势。

一、2013年常州房地产市场运行概况

（一）商品房销量小幅上升

2013年，全市商品房及商品住房分别销售831.10万㎡（82356套）和712.20万㎡（60848套），同比分别上升4.44％和8.22％。市区商品房及商品住房销售备案面积分别为711.12万㎡（65263套）和600.95万㎡（50130套），同比分别上升5.93％和6.42％。市区商品房销量在全省位居第三，仅次于南京、苏州。

（二）商品房价格小幅上涨

2013年，全市商品房成交均价为7070元/㎡，同比增长1.46%；其中，全市商品住房成交均价为6883元/㎡，同比增长3.53%。市区商品房、商品住房成交均价分别为7237元/㎡和7119元/㎡，同比分别增长2.23%和4.98%。市区商品住房成交均价在全省排名第五，低于南京、苏州、无锡、扬州。

（三）商品房供应量有所增长

2013年，全市商品房批准预售面积1249.31万㎡，同比增长22.61％；商品住房批准预售面积986.65万㎡，同比增长25.54％。其中，市区商品房批准预售面积1024.42万㎡，同比上升16.33％；商品住房批准预售面积794.97万㎡，同比上升17.67％。市区商品房新增供应在全省排名第三，低于南京、苏州。

（四）商品住房有效可售余量有所增加

至2013年12月底，全市商品住房有效可售余量为569万平方米，市区商品住房有效可售余量为491万平方米。按照今年的月均销售速度，全市商品住房有效可售余量的去化周期约为9.6个月，市区商品住房有效可售余量的去化周期约为10个月，去化周期较往年增加了2个月左右，库存去化压力进一步增大，但仍处于6-12个月的合理区间。

（五）二手房交易大幅增长

受“国五条”差额征收存量房交易个人所得税政策预期的影响，2013年3-4月，我市存量房市场出现交易井喷，导致全年成交量大幅增长。2013年，全市二手房成交面积为339.8万㎡，同比上升29％；二手住房成交面积为265.9万㎡，同比上升48％。其中市区成交二手房和二手住房分别为238.81和178.25万㎡，同比分别上升27%和51%。

（六）房地产信贷总量增长明显

至2013年12月末，全市房地产各项贷款余额为1055.32亿元（不含个人住房公积金贷款），比年初增加191.37亿元，增幅为22.15%。其中全市房产开发贷款余额为262.59亿元，比年初增加70.45亿元，增幅为36.67%；其中，商品住房开发贷款余额209.07亿元，比年初增加39.89亿元，增幅为23.58%。全市地产开发贷款余额为104.21亿元，比年初增长30.7亿元，增幅为41.76%。个人住房商业贷款余额616.36亿元，比年初增加93.30亿元，增幅为17.84%。个人住房公积金贷款余额截至12月末为153.25亿元，增幅为23.67%。

（七）房地产开发投资恢复增长

由于2012年二季度以来市场成交逐步温和复苏，开发企业在2013年的推盘量大幅上升，2013年房地产开发投资又恢复了增长趋势。2013年，全市房地产开发投资698.85亿元，同比增长17.1%，投资增幅较上年提高11.6个百分点。其中，住宅完成开发投资476.19亿元，同比增长14.4％；商业营业用房完成开发投资109.89亿元，同比增长23％；办公楼完成开发投资31.29亿元，同比增长43.4％。至2013年末，全市在建商品房施工面积达到4776.79万㎡,同比增长10.7％, 增幅较上年增长0.8个百分点。其中，在建住宅施工面积3368.3万㎡，同比增长10.5％，增幅较上年回落了1.9个百分点。2013年，全市商品房新开工面积1305.81万㎡，同比增长18.7％，扭转了2012年新开工面积负增长的局面。其中，住宅新开工面积891.23万㎡，同比增长10.8％。

（八）房地产业税收继续增长

由于商品房市场成交量和成交价格小幅上升的贡献， 2013年，常州房地产业税收（地税）继续增长。2013年，全市房地产业税收（地税）入库115.14亿元，同比增收10.99亿元、增长10.55%。

二、2013年常州房地产市场运行特征

（一）商品房市场波动非常均衡

2013年，国内北、上、广、深等一线城市，省内南京等热点城市出现了量价齐升、房价涨幅超过城镇居民人均可支配收入增长幅度的情况，市场波动进一步加剧。而从常州商品房市场的全年运行情况来看，量价走势非常均衡，波动幅度很小，运行总体平稳。从全市商品房成交量的月度走势来看，除了年末和春节所在月度成交量变化较大之外，其他月度成交量均围绕70万平方米的轴线上下小幅波动；同样，月度成交均价的走势也非常平稳，全市商品住房成交均价始终围绕7000元/㎡的轴线上下小幅震荡，没有出现单边上涨或下跌，属于典型的平衡市。

（二）商品住房刚需市场特征依旧明显

2013年，我市商品住房新增供应仍然瞄准了首套房需求和外来新市民的购房刚性需求，新增住房供应中低于144㎡的普通商品住房供应占到总量的81%，价位也非常亲民，刚需市场的特征依旧非常明显。2013年，我市7000元/㎡以下中低价位商品住房占总销量63%，其中5000-6000元/㎡、6000-7000元/㎡的成交比例最高，分别占20%和25%。2013年，我市低于144㎡的普通商品住房销量占总销量的81%，与供应结构完全匹配；其中，90-144㎡的普通商品住房销量最高，占63%。

（三）改善型住房需求正在逐步入市

2013年，近年来受房地产调控影响、保持观望的一部分改善型住房需求人群观察到市场已处相对底部，价格已无大幅下降空间并有缓慢复苏的迹象，开始放弃观望积极入市。我市一些区位较好、品质较高、科技含量较高的住房产品受到了这部分改善型需求的欢迎，成交明显上升。2013年，我市7000—10000元/㎡价格段的商品住房成交明显增加，占到商品住房总销量的28%，较上年上升了5个百分点。其中，7000—8000元/㎡价格段的成交比例占15%，较上年上升2个百分点；8000—10000/㎡价格段的成交比例占13%，较上年上升3个百分点。

（四）外来新市民购房需求不减

常州是长三角现代制造业基地，来常工作的外来务工人员很多。由于常州商品房价格较低、工作机会较多、收入待遇较高、城市环境较好、教育资源较优、住房公积金制度覆盖较广，外来新市民在常州置业的很多。2013年，从全市新建商品房住宅的购买对象来看，外地来常购房者占购买套数总量的39.48%，较去年上升0.2个百分点，外来购房者比例在全省仅次于南京，高于无锡近10个百分点。其中，省内其他城市购房者购买套数占总量的21.24%，较去年上升0.85个百分点；外省市购房者购买套数占总量的18.24%，较去年下降0.65个百分点。总体而言，2013年，外来购房者在我市房地产市场的成交意愿不减，我市商品房市场对外来人口的吸引力仍然较强。我市各房地产开发企业也在纷纷推出与新市民需求相适应的住房产品，一些90㎡左右三房户型等经济型住房产品受到了市场的欢迎。

（五）市区存量土地开始去化

2013年，常州市区开发地块出让227.5万㎡，按2.0的容积率测算，可开发商品房面积约为455万㎡。而2013年市区商品房成交量达到了711.12万㎡，销售去化速度明显快于土地新增供应的速度。由此可见，市区已出让的存量土地在2013年开始加快释放，土地市场正在自发调节供求关系，加快去化土地市场库存。