南都讯：继深圳、北京和上海之后，广州也在三中全会发布《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》后的首个周一出炉楼市调控新政“穗六条”：本月25日起，将第二套住房贷款首付比例提至70%；即日起，非本市户籍居民家庭限购1套住房，并要求提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。至此，国内一线城市楼市调控政策全线收紧。而广州房地产多位业内人士表示，提高外地购房者门槛，对整个市场影响更立竿见影。

    “加强版”限购令出炉

    “穗六条”中，最受关注的是“进一步提高第二套住房贷款首付比例”。记者昨日从人民银行方面获悉，从本月25日开始，广州二套房贷首付比例将从目前的6成提高至7成，但利率维持不变。

    此外，“穗六条”对外地人购房的准入标准更加严格，即日起，要求限购一套住房的外地家庭提供“购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明”，而之前外地人在广州买房需连续缴纳个税和社保的年限为1年。

    “这是今年年初14号文的‘加强版’”，中原地产项目部总经理黄韬认为，不要寄望“穗六条”能让楼价降下去，但楼价涨幅会暂停，未来楼市将呈现“量跌价稳”的局面。

    新政快读

    ●二套房贷首付由六成提至七成，利率不变。

    ●外地人购房门槛提高，社保缴费年限从“连续缴满1年”变为“5年内连续缴满3年”。

    ●加快中低价位商品住房供应，控制高端商品住房供应。

    ●增加住宅用地供应。

    ●继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对不接受指导的项目，暂不核发预售许可证。

    焦点解读

    1、二套房贷首付提至7成，形式大于内容？

    政策速读：根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。

    此次“穗六条”出炉的一个背景是，2013年以来，广州市住房价格上涨较快，国家统计局最新数据显示，1-9月广州市新建商品住宅价格同比涨20 .2%.而11月4日，14届89次市政府常务会议审议并通过了《关于执行穗府办〔2013〕14号文的补充通知》，要求人民银行广州分行加强差别化住房信贷政策执行力度。

    记者获悉，人民银行广州分行昨日发布的《关于调整广州市差别化住房信贷政策的通知》提出，广州辖内各商业银行对贷款购买第二套住房的家庭，最低首付款比例将从现行的60%提升至70%，并从本月25日起执行，购房时间以在广州市国土资源和房屋管理局的网上交易系统签订购房合同的时间为准。

    据介绍，本次“穗六条”新政针对的是在广州购买住房，且向辖内银行申请商业性个人住房贷款的购房者。《通知》重申了加强对个人住房贷款业务借款人的资格审核，其中新增“严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款”；同时，《通知》再次明确对于贷款购买首套自住住房的家庭，继续执行最低首付款比例30%的规定，以及继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款等规定。

    二套住房首付比例从6成调高至7成。“形式大于内容”，多名房地产业内人士表示。

    “距离新政执行还有一周，我们需要马上开会研究，如何尽快处理存量客户的申请”，某股份制银行个人房贷业务负责人昨天表示，“与广州市府的规定相比，人民银行提高首付比例的政策早在预期之中，贷款利率虽没有调整，但现在市面上各家银行普遍对二套房贷执行上浮10%-15%的利率政策，银行这块业务的利润仍然可观”。他表示，对于二套房贷的政策虽然从紧，但实际操作中把第二套房“变”成首套住房的办法仍然很多，而截至目前仍没有特别有效的政策进行限制，因此对实际的成交影响有限。

    对于二套首付上调，家和集团副总裁张建勋则认为，接下来很可能公积金的二套首付也会提高到七成。“这点主要会影响到改善型买家”，他举例，譬如改善型买家准备在珠江新城买一套200平方米的豪宅，单价5万元，限价3万。那么他就只能签一份600万的购房合同，再加一份400万的装修合同。首付七成也就是420万，即首付就需一次性缴纳820万，如果不是现房，那么他还要再等6-8个月。

    2、外地人买房社保须连缴3年，门槛比北京低比沪深高

    政策速读：暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

    “穗六条”对外地人购房资格门槛从原来规定“连续缴纳个税或社保1年”调整为“5年内须连续缴满3年”，“限外是这轮调控的特点，北上深都动了，广州政府也有压力要表姿态”，合富置业首席市场分析师龙斌说。

    对于外地人连续缴纳社保或个税的年限要求，相比起“5年”的北京、“2年”的上海和“1年”的深圳，“穗六条”对外地人购房需连续缴纳3年以上个税或社保的限购力度在四个一线城市里属于中等。龙斌认为，如是自住型工薪阶层，工作后一般要四五年才有条件置业，要求连续缴纳社保或个税三年，对他们的影响不会很大。

    不过，满堂红研究部高级经理周峰认为，新政对外地户籍刚需客影响很大，“预计未来半年可能会比近期成交量减少30%”。其表示，据满堂红每月对客户所属户籍的统计分析，今年1-10月66%客户属非广州户籍，33%才是广州本地买家。

    中原地产项目部总经理黄韬也认为，社保缴纳年份提高将导致成交量下降，估计新成交量会下降20%，以前已签订认购意向但购买社保时间不够的业主，“原来以为等到年尾就可签约，现在部分人可能取消购房”。

    事实上，广州对于外地人购房资格的个税和社保准入门槛一路飙升，从此前的“在广州市缴纳一年以上的个税或社保”就可购房，到今年年初14号文的“2年内在本市连续缴交1年以上个税或社保”，再到这次的“5年内在本市连续缴纳3年以上个税或社保”才能限购一套房。

    家和集团副总裁张建勋也认为，穗六条中最具震慑力的是提高对外地购房者的门槛，这将对一、二手市场尤其是二手房市场带来较为严重的影响。因为二手毕竟比一手楼便宜，买二手的外地客更多。他个人认为，这条措施将带来立竿见影的效果，预计至少使一手楼市的成交量下降20%至30%，而二手楼成交量预计至少下降30%以上。

    某股份制银行个人房贷业务负责人也称，相比之下，对外地购房者纳税和缴纳社保的限制条件从严，对于整个房贷市场的影响更大，需要观察后续实施细则如何制定。

    3、首次明确提出别墅不能预售，鼓励中低价位楼盘

    政策速读：加快中低价位商品住房供应，加强对中低价位商品住房项目预售款的监控和划拨使用管理。已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售。

    对于穗六条中“已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售”的表述，中原地产项目部总经理黄韬认为，这将延迟开发商的开发时间和加大开发成本。不过，他对“穗六条”未明确何为“低密度商品住房”感到疑惑，称如何实施还要看政府执行力度。

    黄韬说，该措施说明以往“别墅完成框架、封顶就能预售”的做法未来将不可行，在他看来，“高端楼盘就像LV，应该放开来卖”，他不认为调控高端住宅产品对压低楼价有实质性作用。萝岗的一些高价盘在上月就已按照这个措施操作了，“文件比现状走慢一步”。

    家和集团副总裁张建勋则认为，这其实已改变豪宅的预售规则，明显是鼓励中低价位楼盘，黄韬也对此表示同意。

    张建勋说，以前高价楼盘从拿到预售证到初始登记，如果资金充裕，通常需要6-8个月，即豪宅盘和别墅盘的购买需求需延后6-8个月，而这段期间开发商不仅收不到钱还要继续垫钱进去，对于资金紧张的开发商来说是雪上加霜。“如果它的适用范围是广州十区，那么对南沙、萝岗影响就很大了，因为那两个区的低密度豪宅比较多”。

    4、宅地供应量增20%以上，效果或三年后显现

    政策速读：增加住宅用地供应。力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上；确保2014年住宅用地计划供应量不低于今年计划供应量。

    本次“穗六条”中要求，力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上，确保2014年的计划不低于2013年计划供应量。

    合富置业首席市场分析师龙斌认为，该项要求或将在三年后显现效果，随着住宅用地供应量逐年递增，三年后将有望缓解货量供应紧张的情况，“但中心城区供不应求还会继续，未来几年新推土地主要会在城市外围区域”。

    满堂红研究部高级经理周峰认为，除了供应量以外，还需要等明年政府公布每块用地的附加条件，才能判断对市场的影响程度，因此“穗六条”对近期楼市的影响不大。“今年的住宅用地，都包含了保障房建设计划，估计明年政府也会以这种方式推地。”

    据悉，广州2013年计划供应各类建设用地2064公顷，其中住宅用地595公顷。上月初，广州市国土房管局透露，今年住宅土地供应已完成88%.

    “广州的土地供应计划定得很高，但卖出的地块在哪、面积多少，其实数字很不透明”，寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同预计，“穗六条”中，土地供应方面的措施效果不会很明显。

    中原地产项目部总经理黄韬则认为，增加土地供应量是把“双刃剑”，一方面可能平抑楼价，但另一方面也可能推高楼价，解决之道是应当根据不同区域需求投入不同数量的土地，而非一刀切。

    部门回应

    穗国土房管局相关负责人：增城从化暂不限购，二套房贷7成首付将波及10%购房者

    对于提高外地购房者门槛的相关规定，广州国土房管局相关负责人称，该政策出台的原因有两方面，一是从严执行中央的政策，二是根据市场交易的实际数据作为依据。而对于二套房贷首付提至7成的政策调整的具体影响，国土房管局的相关负责人说，预计这个政策对市场影响层面在10%左右。

    对“已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售”政策的出台背景，该负责人说，主要基于两个原则，一是控制高价楼盘上市节奏，二是调整商品房成交结构，“以前就按照这两个原则执行，但这次是首次明文提出”，该负责人解释，“低密度商品住房”指的是容积率少于1的楼盘，即别墅和连排别墅，且是“已批准建设的”。

    有网友猜测增城、从化将被纳入穗六条相关限购政策，对此，该负责人向南都记者证实，增城、从化暂未被纳入限购范围，“如果被纳入（《意见》）会明确说明的”。