常州市住房公积金管理中心

公积金贷款支持保障性住房建设试点城市名单确定

发布日期：2010-08-06

　　经过半年来的努力，公积金贷款援建保障房试点终于敲定。据悉，第一批利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市名单确定，最后通过审批共有28家。
　　引人注目的是，上榜的大多是二三线城市，而上海、深圳等高房价城市并没有入围。
　　据业内人介绍，热点城市公积金利用率很高，闲置资金有限，而很多二三线城市公积金闲置达六七成之多，选后者做试点自在情理之中。
　　二三线城市居多
　　8月4日，安徽省住房和城乡建设厅发布消息，该省淮南市被确定为28个公积金支持保障性住房建设城市之一。
　　淮南的入选多少有些出人意表。安徽省住房和城乡建设厅一位人士告诉记者，试点申报城市换了几次，最初想报合肥、安庆等城市，最后按照住建部要求，安徽省确定了只报淮南市一个城市，最终获批。
　　而据记者了解，本次获批的28座城市当中，以二三线城市为主，如海南儋州、河南洛阳、河北唐山、山东济南、宁夏银川、湖南长沙等。
　　“这是因为我国城市住房公积金使用率不平均，二三线城市的公积金使用率不到30%，换个角度，这些公积金闲置率超过70%的城市，能够用来支持保障房建设的资金相对充裕，适合进行试点”，中国社科院金融所研究员尹中立说。
　　从名单看，住建部有意避开房价热点城市。
　　获批的省会城市，也都是银川、西安、济南等非房价热点城市。而北京、天津、厦门等少数获批的一线城市，均有自己独特的获批理由。
　　北京作为本次公积金试点新政策的发起城市，而且政策房建设力度空前，因此获批。天津房价一直比较稳定，据中国房地产指数[3630.39-0.22%]系统百城价格指数研究报告，天津7月份房价环比跌幅2.31%，居全国第一。厦门则是由于住房保障工作做得比较好。
　　上海、深圳、沈阳等城市的落选也有说法。
　　上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭介绍说，上海有关部门在去年按照国务院规定制作了一份公积金支持旧改动迁安置房建设的方案，考虑在杨浦区试点，但住建部一直没批。原因是上海住房公积金结余资金的使用率高达97%，闲置资金非常少，上海想申请动用风险保障资金，性质又不符合要求。而公积金使用率达到80%的沈阳，也同样因为使用率太高而落选名单。
　　杨红旭说，另一个无缘名单的热点城市深圳，保障房资金缺口很大，但是它没有实施住房公积金贷款制度。虽然从1992年就开始实行了公积金制度，但其覆盖面小，也没有强制企业进行缴纳，更不能够进行贷款，自然不符合住建部的要求。
　　据记者了解，此次公积金支持保障房建设的试点审批非常严格。
　　比如，此次被第一个批准成为试点城市的长沙，申报上去11个项目，总规模达到10亿元，结果批下来只有5个项目，规模也缩水到了4.8亿。
　　“总之，住建部要确保每一分钱都用在该用的地方，毕竟公积金说到底是百姓的私房钱，在审批上严格细致是很必要的。”杨红旭说。
　　连锁反应
　　试点带来一些连锁反应，也令人措手不及。其中一个就是地方政府上调公积金缴纳上限。
　　杨红旭对记者表示，本次28个试点城市名单确定下来以后，地方立刻有反应。很多城市快速上调了公积金缴纳上限，不为别的，就是为了增加公积金缴纳余额，以提高可动用规模或争取试点资格。
　　可资佐证的是，一些城市为争取下一批审批资格，都提高了公积金缴存基数，其中合肥公积金月缴存额上限提高到了3414元，超过了北京上海。
　　而动用公积金建设保障性住房的主要动力来自地方政府，下一步地方政府负责人会给公积金管理中心施加压力，让其增加归集余额，降低使用率或提取率。
　　因为地方政府深知，未来“十二五”期间内，保障性住房建设仍是地方住房工作的重点任务，而缺少资金是所有地方政府面临的共同问题。一旦公积金支持保障性住房建设口子打开，地方政府势必踊跃争取试点资格。
　　“这里面可能就会有道德风险。”相关人士告诉记者，按照住建部的审批原则，公积金贷款使用率高的城市反而不能获得试点资格。而之前考核公积金管理中心的重要指标就是使用率，使用率越高表明公积金浪费闲置得越少。
　　监管难题
　　虽然试点工作已箭在弦上，但公积金的安全问题随之浮出水面。
　　尹中立表示，虽然住建部在公积金支持保障房建设的试点运行中管理非常严格，但一旦放开在全国推行，巨额公积金贷款审批和监管权下放到地方，公积金的使用安全问题便显得尤为重要。
　　首先，动用公积金支持保障性住房建设，在法理上有漏洞。
　　依据2002年重新修订后的《住房公积金管理条例》，公积金只能用作廉租房建设补充资金。该条例受到它的上位法《住房保障法》的约束，一直也没能进行修改。
　　因此住建部实际上是绕过《住房公积金管理条例》来实施城市试点。在相关法规还有欠缺，规章制度、监督权利归属没有理顺的情况下，如果贸然在全国范围推广，将审批和监管权下放，一旦出了问题，从下至上的追究过程会非常漫长，最终蒙受巨大损失的，是缴纳公积金的百姓。
　　其次，监管机构缺位。
　　杨红旭认为，住房公积金不是银行的钱，也不是国家的钱，用来贷款给保障性住房建设，此前也没有相应的金融管理条例，银监会也不能负责；公积金管理中心也只是社会公众委托专门看管社会资产的机构，在公积金贷款的审批、监管环节，不具备相应的权利，相应的监管机构还是个空缺。
　　尹中立也表示，至今没有建立代表公积金缴纳人的机构，作为第三方监管机构参与到公积金运行当中。
　　杨红旭认为，地方政府扩大公积金规模，增加资金总量，都在打公积金这块蛋糕的主意，却没有看到潜在的巨大风险。公积金存量越高，不良贷款的后果就越严重。如果在保障房建设中，资金监管不到位，出现了呆账、坏账，很有可能导致地方政府负债破产，而这个恶果是要全体公民来承担的。
　　公积金贷款支持保障性住房建设试点推进
　　二十八个城市试点住房公积金贷款支持保障性住房建设，是整个房地产体系建设迈出的一大步。如果试点工作推进顺利，这项利国利民的工程在全国铺开，不但能使我国保障房建设的“短腿”补齐，而且还会拉动投资并平抑房价，我国房地产业格局也将焕然一新。
　　从记者目前了解到的情况来看，除去北京、上海等一线城市外，公积金支持保障房建设试点更多的是在二、三线城市，包括山东济南、湖南长沙、陕西西安、宁夏银川、海南儋州、福建福州、厦门，以及天津等都有试点计划。综合来看，上述城市特别是中西部城市的房价无论是绝对值还是涨幅，都远低于北京、上海等一线城市，或许今后再也不能“套用”北京、上海等一线城市发展轨迹，来推测二、三线城市房地产业，从而人为“炒高”房价了。
　　千亿资金入市
　　保障房商品房三七分局面
　　“虽然现在占比有限，但保障房建设到位的累积效果，会对商品房市场形成制衡，也有利于整个房地产业的健康发展。”副院长陈晟说。
　　对此，住建部政策研究中心住宅与房地产研究处处长、研究员赵路兴也分析认为，保障房“短腿”不再。他给记者粗算了一下，如果今年建设580万套保障性住房完全到位，即使按每套50平方米推算，将有29000万平方米。
　　而根据国家统计公布的数据，今年上半年我国商品房销售面积为39352.53万平方米，这意味着保障房占比达73.69%，从全年来看，也将在35%以上，未来房地产市场无疑将形成保障房、商品房三七分的局面。
　　中金公司在一份报告中指出，建设580万套保障性住房，建设所需资金达4000亿。其中今年中央财政计划安排的632亿已经下拨。公积金贷款支持保障性住房建设试点的设立，无疑为今年保障房建设的顺利推进加了一把力。
　　根据住建部公布的数据，2008年末全国住房公积金银行专户存款余额为5616.27亿元，扣除必要的备付资金后的沉淀资金为3193.02亿元。
　　当然，试点之初上述资金不可能“倾仓而用”。根据去年10月份住建部等7部门联合发布的《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》规定，在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，严格控制贷款规模，禁止无偿调拨使用。
　　
　　