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房屋租赁指数报告:涨幅收窄明显 行情内冷外热
发布日期:2016-11-14    浏览数:   字号:〖

    涨幅收窄明显 行情内冷外热 
    2016年10月,上海房屋租赁指数为1926点,比上月上升8点,环比上涨0.41%,涨幅相比上月缩小0.35个百分点,指数涨幅连续第三个月收窄。 
    10月,上海房屋租赁市场新增需求减弱,挂牌房源供过于求加大,出租周期普遍拉长,淡季特征显现。上海房屋租赁指数办公室认为,10月,租赁市场进入传统年末淡季,部分板块成交萎缩5成以上。市场特征表现为:一、各档房源出租周期普遍拉长,以往旺季一周内就能出租的房源,目前普遍拉长至数倍以上,高端房源更甚。二、中低端需求流向轨交终点站板块及远郊板块增多,市区老工房(售后公房)的区位优势致使租金不低,不少租客选择向外搬迁,而人均1500元左右的合租房源依旧紧俏。三、房价导致涨租压力加大,但合约到期后续租行情趋淡,房东往往小幅上涨3%甚至平价续约,以避免空置。四、今年来买卖市场中增长的投资性购房房源,多数流入租赁市场,以租金贴补月供,部分板块租赁挂牌与需求比达4:1,租金议价重现。五、外来常住人口负增长月均过万,租客中合约到期不续约者增多,但流出的多为中低收入务工者,新增的多数是白领,租赁需求结构呈现变化。
 
   高端市场行情冷清 
    10月,高端市场租赁指数上涨0.37%,涨幅比上月缩小0.33个百分点。其中,一室上涨0.36%,二室上涨0.37%,三室上涨0.38%。  
    所监测的50个高端房源板块均上涨。成交集中在市中心区域,涨幅较大的如徐汇龙华、黄浦豫园、黄浦复兴公园、长宁古北,分别上涨0.54%、0.40%、0.36%、0.36%。成交案例中,此类需求以公司背景租赁为主,但成交量也出现了2-3成的下降。究其原因,外企规模收窄,外派人员减少,租金补贴标准过时,都造成了租赁需求的减少。而非市中心区域的成交则明显冷清,部分原本租房的高端租客,前期楼市行情吸引其加入购房队伍,造成租赁需求减少,如普陀武宁、闵行龙柏金汇分别上涨0.20%、0.09%。抽样显示,高端房源目前挂牌至少一个月以上才能出租,一些房源挂牌后无人看房,房东主动降价。
 
   中端租客外移郊区 
    10月,中端市场租赁指数上涨0.38%,涨幅比上月缩小一半。其中,二室上涨0.36%,三室上涨0.39%。 
    除金山、崇明外,所监测的14个行政区均上涨。郊区如宝山、浦东、青浦、闵行分别上涨0.42%、0.38%、0.34%、0.27%。区域内成交热门的板块如浦东唐镇、宝山大华、青浦徐泾、闵行浦江分别上涨0.41%、0.38%、0.27%、0.25%。成交案例中从市区搬至郊区的租客不少,在租金稍低的行情下,以地段换空间成为了中端租客的主流。调查显示,6000元左右的二室及8000元左右的三室成交较热,但由于市场整体降温,出租周期也往往在半个月到一个月之间。市区如徐汇、杨浦、静安分别上涨0.40%、0.34%、0.28%。板块中,二室租金8000元以上成为常态,不少租客无力承受而选择迁至郊区,挂牌房源中乏人问津的比比皆是。一些板块租金如静安寺、浦东花木分别上涨0.09%、0.04%,长宁动物园、闵行龙柏金汇持平。
 
   低端郊区合租较热 
    10月,低端市场租赁指数上涨0.45%,涨幅比上月缩小0.33个百分点。其中,一室上涨0.45%,二室上涨0.46%。 
    所监测的全部16 个行政区均上涨。低端市场郊区涨幅略大,如闵行、奉贤、宝山分别上涨0.49%、0.48%、0.43%。市区涨幅较大的长宁、黄浦、徐汇分别上涨0.46%、0.45%、0.41%。目前,市区低端市场内售后公房为主,且二室户租金往往在4000元以上,人均租房成本2000元让不少年轻人或低收入租客转而选择郊区。而郊区的大型动迁基地,房源供应充足,人均租房成本多在1000-1500元,需求旺盛,如浦东航头、闵行浦江、宝山罗店分别上涨0.65%、0.55%、0.43%。由于市区需求减缓,不少中介也不愿意收房包租,行情走弱,如杨浦五角场、徐汇田林、长宁仙霞分别上涨0.24%、0.21%、0.11%。 
    上海房屋租赁指数办公室认为,10月租赁市场新增挂牌及需求不平衡,租赁成交缓慢。在上海控制人口规模的大背景下,接近年终低收入务工者回流外地,势必对租赁市场供需造成影响。租金作为日常生活消费,价格触及部分租客消费能力的天花板。 
    今年的租赁淡季已经显现。但郊区租赁成交略好于市区,上海房屋租赁作为外来人口主导的市场,跟人口流向密不可分。年内租金涨幅继续收窄是大概率事件,部分长期空置的房源租金会出现降价现象。随着新政实施,市场正在步入理性发展阶段,年末或成为租客淘房换租的窗口期。(上海房屋租赁指数办公室)

    

 
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